Ce que couvre vraiment un mandat de gestion en courte durée
Le mot mandat recouvre des réalités très différentes selon les contrats. Entre un mandat de gestion classique, une prestation de services et un bail commercial déguisé, les conséquences juridiques et fiscales ne sont pas les mêmes. Ce guide décrit ce qu'on trouve concrètement dans les contrats de conciergerie courte durée.
Les trois montages qu'on rencontre
Le mandat de gestion
La conciergerie agit au nom et pour le compte du propriétaire. Elle encaisse pour lui, reverse, et prélève une commission. Le propriétaire reste le loueur, il déclare les revenus locatifs, il supporte le risque de vacance. C'est le montage le plus courant en courte durée et le plus lisible.
Le contrat de prestation de services
La conciergerie ne gère pas les encaissements, elle facture des prestations : accueil, ménage, gestion des annonces. Le propriétaire garde la main sur les comptes plateformes et sur la trésorerie. Le pilotage est plus lourd pour lui, mais l'annonce et son historique lui appartiennent.
La sous-location ou le loyer garanti
La conciergerie loue le bien au propriétaire à un loyer fixe et exploite pour son propre compte. Le propriétaire troque le potentiel de hausse contre une garantie de revenu. Ce montage change la nature juridique de la relation et il exige une autorisation explicite de sous-louer. Il est à examiner avec attention, en particulier sur la durée d'engagement et sur ce qui se passe si l'exploitant cesse son activité.
Ce qu'un mandat couvre presque toujours
La création et la mise en ligne de l'annonce, la gestion du calendrier, les échanges avec les voyageurs, l'accueil et la remise des clés, l'organisation du ménage entre deux séjours. Sur les 132 conciergeries recensées dans cet annuaire, 76 décrivent huit prestations ou plus sur les douze familles suivies.
Ce qu'il ne couvre pas, sauf mention expresse
- Les travaux et le gros entretien. La maintenance courante est souvent incluse dans le périmètre, avec un plafond d'intervention. Au-delà, c'est le propriétaire qui décide et qui paie.
- Le remplacement du mobilier et de l'équipement. L'usure d'un logement loué en courte durée est nettement plus rapide qu'en location classique.
- Les impayés et les dégradations au-delà de la garantie de la plateforme. Vérifiez qui fait la déclaration, dans quel délai, et qui supporte le reste à charge.
- Les obligations déclaratives du propriétaire. Même quand la conciergerie effectue matériellement les déclarations de voyageurs, la responsabilité reste généralement celle du propriétaire. 46 conciergeries de l'annuaire mentionnent explicitement ces formalités dans leurs prestations.
- La fiscalité. Aucune conciergerie ne remplit la déclaration de revenus du propriétaire.
Les clauses à lire deux fois
| Clause | Ce qu'il faut regarder |
|---|---|
| Assiette de la commission | Montant voyageur, montant versé par la plateforme, ou net après frais. Faire écrire un exemple chiffré sur une réservation type. |
| Durée et préavis | Durée initiale, reconduction tacite, délai et forme du préavis, indemnité éventuelle de rupture anticipée. |
| Propriété du compte et de l'annonce | Sur quel compte l'annonce est créée. Les commentaires accumulés valent cher et ne se transfèrent pas. |
| Occupation par le propriétaire | Nombre de nuits réservées, délai de blocage, pénalité éventuelle si un créneau déjà réservé doit être libéré. |
| Plafond d'intervention | Montant au-delà duquel un accord écrit est requis, et marge appliquée sur les interventions de tiers. |
| Reddition de comptes | Périodicité, contenu, date de versement, mode de justification des frais refacturés. |
| Exclusivité | Portée exacte, durée, et sort des réservations en cours à la fin du contrat. |
Un principe simple
Tout ce qui n'est pas écrit dans le contrat n'existe pas, quelle que soit la qualité de la relation au départ. Les points qui se discutent facilement au moment de signer sont exactement ceux qui deviennent impossibles à discuter le jour où la relation se tend.